Sắp tổ chức toạ đàm “Pháp luật về kinh doanh bất động sản & Vai trò của Nhà môi giới góp phần phát triển kinh tế, xã hội đất nước”

Từ thành công của Hội nghị đối thoại “Chính sách, quy định pháp luật về hỗ trợ chuyển đổi số trong doanh nghiệp nhỏ và vừa” và Hội nghị đối thoại tư vấn pháp luật về huy động vốn cho doanh nghiệp trong bối cảnh phục hồi&phát triển” diễn ra tại TP.HCM, toạ đàm khoa học “Pháp luật về kinh doanh bất động sản & Du lịch nông nghiệp 4.0” diễn ra vào tháng 9/2023 vừa qua tại tỉnh Đắk Lắk và chuẩn bị tổ chức toạ đàm khoa học “Pháp luật về an toàn vệ sinh thực phẩm” dự kiến sẽ diễn ra vào ngày 17 hoặc ngày 22/11/2023 tới đây tại Thành phố Cà Mau, tỉnh Cà Mau.

Đồng thời, xuất phát từ yêu cầu của doanh nghiệp kinh doanh bất động sản, của người mua nhà, cũng như của các bên liên quan khác…Dưới sự chủ trì của Viện Nghiên cứu Thị trường – Truyền thông Quốc tế (IMRIC) phối hợp với Viện Nghiên cứu Chính sách pháp luật&Kinh tế hội nhập (IRLIE). Theo đó, Trung tâm tư vấn pháp luật Toàn Tâm (TTLCC) sẽ tổ chức toạ đàm khoa học “Pháp luật về kinh doanh bất động sản & Vai trò của Nhà môi giới góp phần phát triển kinh tế, xã hội đất nước” tại tỉnh Khánh Hoà dự kiến diễn ra ngày 30/11/2023 tới đây, nhằm hỗ trợ cho cộng đồng doanh nghiệp kinh doanh bất động sản nói chung, các doanh nghiệp thành viên nói riêng và các Nhà môi giới bất động sản hiểu rõ hơn pháp luật về kinh doanh bất động sản và môi giới mới là điều cốt lõi…Được biết, toạ đàm lần này nhận được sự đồng hành và hỗ trợ của Công ty TNHH bất động sản Đất Gốc Khánh Hoà (đơn vị thành viên Viện IMRIC và Viện IRLIE) và Nhà hàng Cơm niêu, Cơm đập Hương Việt (toạ lạc tại số 02, đường Nguyễn Thị Minh Khai, phường Lộc Thọ, Thành phố Nha Trang, tỉnh Khánh Hoà).

Có thể thấy, thời vàng son khắp nơi xôn xao buôn đất đã qua đi. Dự án, đất nền, căn hộ, nhà thương mại, nhà nghỉ dưỡng, sở hữu kỳ nghỉ, hàng hiệu cho giới siêu giàu, đủ loại sản phẩm nhà đất từ cổ truyền tới các quyền tài sản hiện đại được chào bán rầm rộ…Sự hạ nhiệt, người mua cạn tiền, chủ dự án cũng cạn tiền, nhiều doanh nghiệp không giữ được lời hứa trả vốn và lãi cho trái chủ, không giữ được lời hứa hỗ trợ chiết khấu lãi vay cho người mua nhà. Ngân hàng lo nợ xấu, xây dựng đình đốn, liên lụy đến rất nhiều người cung cấp hàng hóa, dịch vụ bám theo cụm ngành kinh doanh bất động sản (BĐS).

Vì lẻ đó, toạ đàm khoa học lần này nhằm hỗ trợ pháp lý cho doanh nghiệp giai đoạn 2021-2030: Phấn đấu 100% quy định pháp luật về doanh nghiệp, về quyền và nghĩa vụ của doanh nghiệp được thông tin kịp thời, đầy đủ đến doanh nghiệp. Thực hiện theo Quyết định 345/QĐ-TTg năm 2023 của Thủ tướng Chính phủ ban hành ngày 05/4/2023, phê duyệt đề án Nâng cao chất lượng, hiệu quả công tác hỗ trợ pháp lý cho doanh nghiệp giai đoạn 2021 – 2030.

Trong đó, căn cứ quy định tại tiết b tiểu mục 2 Mục I Điều 1 Quyết định 345/QĐ-TTg năm 2023 đã đề ra các mục tiêu cụ thể khi thực hiện Đề án gồm: Hoàn thiện khung pháp lý về hỗ trợ pháp lý cho doanh nghiệp; Phấn đấu 100% quy định pháp luật về doanh nghiệp, về quyền và nghĩa vụ của doanh nghiệp được thông tin kịp thời, đầy đủ đến doanh nghiệp; Tăng cường tổ chức tập huấn, cập nhật kiến thức pháp luật cho doanh nghiệp và người làm công tác hỗ trợ pháp lý cho doanh nghiệp; Vận hành hiệu quả hệ thống mạng lưới tư vấn viên pháp luật; tiếp tục xây dựng, hoàn thiện cơ sở dữ liệu về vụ việc, vướng mắc pháp lý cho doanh nghiệp; đảm bảo 100% doanh nghiệp được hỗ trợ pháp lý khi có đề xuất; Giải quyết, tháo gỡ vướng mắc, khó khăn về mặt pháp lý cho doanh nghiệp khi có yêu cầu; Ứng dụng chuyển đổi số trong công tác hỗ trợ pháp lý cho doanh nghiệp; xây dựng hệ sinh thái về hỗ trợ pháp lý cho doanh nghiệp tại 63 tỉnh, thành phố trực thuộc trung ương; Xây dựng và duy trì cơ chế phối hợp chặt chẽ giữa Trung ương và địa phương, giữa cơ quan quản lý nhà nước với tổ chức đại diện cho doanh nghiệp trong việc hỗ trợ pháp lý cho doanh nghiệp gắn với hoàn thiện hệ thống pháp luật và tổ chức thi hành pháp luật hiệu quả liên quan đến doanh nghiệp; Triển khai các giải pháp xã hội hóa công tác hỗ trợ pháp lý cho doanh nghiệp.

Qua đó, tạo chuyển biến cơ bản về nhận thức pháp lý, ý thức pháp luật và thói quen tuân thủ pháp luật của doanh nghiệp, tạo điều kiện cần thiết phục vụ hoạt động thực thi pháp luật để giúp doanh nghiệp kinh doanh có hiệu quả, phòng chống rủi ro pháp lý, tăng cường năng lực cạnh tranh của doanh nghiệp, Nhà môi giới bất động sản góp phần nâng cao công tác quản lý nhà nước bằng pháp luật đối với doanh nghiệp…

Chia sẻ về điều này, Ông Trương Nhật Đăng – Tổng giám đốc Công ty TNHH bất động sản Đất Gốc Khánh Hoà, Phó Ban tổ chức toạ đàm tin tưởng với mục đích nhận diện và khơi thông những điểm nghẽn pháp lý, hỗ trợ công đồng doanh nghiệp trên cả nước nói chung, tỉnh Khánh Hoà nói riêng phát triển và kinh doanh thượng tôn pháp luật. Những vướng mắc pháp lý trong hoạt động kinh doanh bất động sản, thực trạng và giải pháp. Các vấn đề pháp lý và những vướng mắc phát sinh trong thực tiễn còn tồn tại và vẫn chưa được giải quyết sẽ tiếp tục cản trở việc sử dụng và phát triển bất động sản du lịch tại Việt Nam. Đồng thời, vấn đề thẩm định pháp lý giúp xác định những gì đang được bán và đánh giá giá trị của của các doanh nghiệp kinh doanh bất động sản về mục tiêu; xác định rủi ro pháp lý và tìm biện pháp bảo vệ, xác định các điều kiện tiên quyết; xác định các công việc tái cấu trúc cần thực hiện và thúc đẩy công bố thông tin. Trong đó bao gồm, khiếu nại, tranh chấp về các quyết định cấp, thu hồi đất, cấp, thu hồi dự án bất động sản, xử phạt trong lĩnh vực đất đai, bất động sản. Vai trò của Nhà môi giới bất động sản chuyên nghiệp trong ổn định và phát triển thị trường bất động sản Việt Nam – Những vấn đề đặt ra trong sửa đổi Luật Kinh doanh Bất động sản…

Cùng với đó, hy vọng thông qua buổi Tọa đàm khoa học sẽ góp phần giúp các doanh nghiệp, các Nhà môi giới nắm vững các vấn đề pháp lý trong lĩnh vực bất động sản nhằm hạn chế những rủi ro khi đầu tư kinh doanh bất động sản trên địa bàn tỉnh Khánh Hoà. Với nhiều góc nhìn khác nhau và nhận định sâu sắc, nguyên nhân, phân tích và chỉ rõ vai trò của các chủ thể (QLNN, Chủ đầu tư, nhà phát triển…) trong việc bình ổn thị trường, giảm giá sản phẩm bất động sản. Bên cạnh đó, làm rõ những bất cập của thể chế, pháp luật hiện tại và đưa ra những kiến nghị, góp ý hoàn thiện luật kinh doanh bất động sản.

ThS. Mai Thanh Hải – Phó Viện trưởng Viện IMRIC cho rằng tọa đàm khoa học lần này hứa hẹn góp phần giúp các doanh nghiệp, các Nhà môi giới nắm vững các vấn đề pháp lý trong lĩnh vực bất động sản nhằm hạn chế những rủi ro khi đầu tư kinh doanh bất động sản trên địa bàn tỉnh Khánh Hoà. Với nhiều góc nhìn khác nhau và nhận định sâu sắc, nguyên nhân, phân tích và chỉ rõ vai trò của các chủ thể (QLNN, Chủ đầu tư, nhà phát triển…) trong việc bình ổn thị trường, giảm giá sản phẩm bất động sản. Bên cạnh đó, làm rõ những bất cập của thể chế, pháp luật hiện tại và đưa ra những kiến nghị, góp ý hoàn thiện luật kinh doanh bất động sản. Đặc biệt, khi Luật Kinh doanh bất động sản, Luật Nhà ở, Luật Đất đai được Kỳ họp thứ 16 Quốc hội sẽ thông qua.

Ngoài ra, một thời vàng son về hoạt động môi giới và tới đây sẽ có điều kiện phát triển vượt trội, đây là một lĩnh vực kinh doanh hấp dẫn. Các quy định pháp luật về hoạt động môi giới bất động sản có vai trò vô cùng quan trọng đối với toàn bộ nền kinh tế nói chung và với thị trường bất động sản nói riêng. Để phát triển hoạt động môi giới một cách minh bạch, chuyên nghiệp, cần có sự đào tạo bài bản hơn và chuẩn hóa những quy định cụ thể, góp phần bảo đảm quyền lợi chính đáng cho các chủ thể khi tham gia giao dịch bất động sản trên thị trường. Tuy nhiên, hiện nay một số vấn đề pháp lý điều chỉnh về hoạt động môi giới bất động sản vẫn còn tồn tại những hạn chế nhất định.

Năm 2021, ngành kinh doanh bất động sản đóng góp 3,58% GDP; riêng 6 tháng đầu năm 2022, kinh doanh bất động sản đóng góp 3,32% GDP(1). Tuy vậy, số lượng các doanh nghiệp lớn, chuyên nghiệp còn rất ít, do đó mà khả năng đáp ứng và cung cấp các dịch vụ thiết yếu cho người dân còn hạn chế. Bên cạnh đó, về điều kiện kinh doanh của các doanh nghiệp kinh doanh dịch vụ môi giới vẫn còn tồn tại những hạn chế, bất cập. Theo khảo sát của Viện IMRIC và Viện IRLIE, thời gian qua các công ty môi giới bất động sản được lập ra quá dễ dàng, khi luật quy định tối thiểu chỉ cần 02 người có chứng chỉ hành nghề môi giới là được thành lập công ty. Một công ty 500 người môi giới nhưng chỉ cần 02 người có chứng chỉ là được hoạt động hợp pháp. Chính vì điều kiện không quá khó khăn nên nhân viên môi giới chỉ mới “chân ướt chân ráo” vào nghề cũng đã tự mình thành lập công ty môi giới. Có những công ty không cần văn phòng, chỉ cần ngồi quán cà phê là có thể hoạt động.

Hiện nay, Việt Nam có khoảng 300.000 người tham gia hành nghề. Cụ thể, tại Hà Nội có khoảng 70.000 người, TP. Hồ Chí Minh khoảng 90.000 người, số còn lại ở các địa phương khác. Với đặc thù nghề nghiệp, tính chuyên nghiệp chưa cao, chỉ có 70% người hoạt động thường xuyên, 20% hoạt động kết với nghề khác…Ngoài ra, có thể xếp các cá nhân môi giới bất động sản độc lập vào nhóm các cá nhân hoạt động thương mại thực hiện hoạt động cung ứng dịch vụ, thường xuyên và không phải đăng ký kinh doanh theo quy định của Nghị định số 39/2007/NĐ-CP. Tuy nhiên, tính chất của hoạt động môi giới bất động sản khác xa với các hoạt động thương mại khác như buôn bán hàng rong, buôn bán quà vặt…

Chia sẻ về điều này, Ông Hoàng Thanh Quý – Viện trưởng Viện IRLIE, Phó giám đốc Trung tâm TTLCC dẫn chứng theo Điều 150 Luật Thương mại năm 2005, môi giới thương mại là hoạt động thương mại, theo đó một thương nhân làm “trung gian” (gọi là bên môi giới) cho các bên mua bán (gọi là bên được môi giới) trong việc đàm phán, giao kết hợp đồng mua bán và được hưởng thù lao theo hợp đồng môi giới. Theo khoản 4 Điều 151 Luật Thương mại năm 2005, môi giới “không được tham gia thực hiện hợp đồng” giữa các bên được môi giới, trừ trường hợp có ủy quyền của bên được môi giới. Trong khi đó, khoản 3 Điều 62 Luật Kinh doanh bất động sản năm 2014 quy định môi giới bất động sản không được đồng thời vừa là nhà môi giới vừa là “một bên thực hiện hợp đồng” trong một giao dịch kinh doanh bất động sản. Do đó, quy định họ đều là cá nhân hoạt động thương mại với quyền và nghĩa vụ tương tự nhau như vậy là chưa thực sự phù hợp.

Ông Hoàng Thanh Quý cho rằng các quy định về xử phạt vi phạm hành chính trong lĩnh vực kinh doanh dịch vụ bất động sản được đề cập và ghi nhận trong Luật Kinh doanh bất động sản năm 2014, Nghị định số 02/2022/NĐ-CP ngày 06/01/2022 của Chính phủ quy định chi tiết thi hành một số điều của Luật Kinh doanh bất động sản năm 2014 và Nghị định số 16/2022/ NĐ-CP ngày 28/01/2022 của Chính phủ quy định xử phạt vi phạm hành chính về xây dựng. Tuy nhiên thực tế, các quy định này lại chưa được hiện thực hóa, còn tồn tại những bất cập. Các đội ngũ thanh tra của cơ quan nhà nước chưa thực hiện thường xuyên việc kiểm tra, giám sát để kịp thời phát hiện và xử lý các hành vi vi phạm pháp luật về kinh doanh bất động sản nói chung và kinh doanh dịch vụ môi giới bất động sản nói riêng. Các chế tài xử lý vi phạm đối với hành vi hành nghề môi giới khi chưa được cấp chứng chỉ hành nghề còn nhẹ, chưa đủ sức răn đe dẫn đến hoạt động của thị trường bất động sản những năm qua chưa đạt được hiệu quả cao.

Căn cứ quy định tại Điều 79 Luật Kinh doanh bất động sản năm 2014 thì tùy theo tính chất, mức độ vi phạm mà xử lý kỷ luật, xử phạt hành chính hoặc bị truy cứu trách nhiệm hình sự, nếu gây thiệt hại phải bồi thường. Mức xử phạt nếu vi phạm các quy định về kinh doanh dịch vụ bất động sản tại Điều 59 Nghị định 16/2022/ NĐ-CP còn thấp, trong khi đó khi thành công một phi vụ môi giới bất động sản họ lại được hưởng lợi từ vài chục triệu, vài trăm triệu thậm chí đến hàng tỉ đồng. So với khoản lợi bất chính các nhà môi giới hưởng được thì mức xử phạt như vậy vẫn còn quá nhẹ, chưa đủ sức răn đe. Vì vậy, để giảm thiểu thực trạng này cần có những chế tài nghiêm khắc về xử lý vi phạm của các tổ chức, cá nhân môi giới bất động sản, Ông Hoàng Thanh Quý cho biết thêm.

Trong một thế giới thượng tôn pháp luật, dự án sạch về pháp lý, tức là sau khi đã có một bộ Hồ sơ pháp lý hoàn chỉnh, mới được phép triển khai. Sự thấu hiểu cặn kẽ pháp luật và thị trường bất động sản, các diễn giả, các nhà khoa học sẽ thông tin chi tiết về các quy định pháp lý đối với giao dịch bất động sản trên nền tảng số, mô hình mua chung, các tình huống thực tiễn cùng khuyến nghị pháp lý thiết thực. Toạ đàm còn có các Luật sư trực thuộc trung tâm và các cộng sự chia sẻ về việc giải quyết tranh chấp, xử lý tình huống, đảm bảo quyền lợi cho các bên liên quan cũng góp phần củng cố thêm cơ sở vững chắc sẵn có của toạ đàm khoa học này trong giao dịch bất động sản.

Tin rằng, trên cơ sở thấu hiểu sâu sắc thị trường, đã và đang mang đến những sản phẩm chất lượng, giá trị thực bằng sự nhạy bén, sáng tạo, toạ đàm luôn khẳng định công nghệ là một trong những hướng đi chiến lược, là “chìa khóa” khai mở những cơ hội mới cho thị trường, mở ra một thế giới mà bất động sản dành cho tất cả không chỉ người dân trong nước mà còn có cộng đồng người Việt đang làm ăn, sinh sống ở nước ngoài hướng về quê hương…Toạ đàm khoa học này sẽ sớm thành hiện thực, trên hành lang pháp lý ngày càng hoàn thiện của lĩnh vực bất động sản, sự hiểu biết và liên tục trau dồi của các cấp quản lý của cộng đồng doanh nghiệp kinh doanh lĩnh vực bất động sản và cộng đồng Nhà môi giới trước những xu hướng mới và thực tiễn của thị trường trong tương lai.

Văn Hải – Trần Danh