Làn sóng cắt lỗ manh nha

Sau giai đoạn sôi nổi vào quý 1/2022, từ quý 2, thị trường bất động sản bắt đầu hạ nhiệt. Nguồn vốn từ tín dụng, từ trái phiếu bị kiểm soát và việc một số ông lớn ngành bất động sản bị cơ quan chức năng điều tra sai phạm khiến thị trường rơi vào cảnh trầm lắng. Giao dịch suy giảm mạnh, thậm chí không có thanh khoản tại một số khu vực. Sau một thời gian “cầm cự”, nhiều nhà đầu tư bắt đầu đuối sức do không tiếp cận được vốn vay để giải ngân việc mua sản phẩm theo tiến độ hoặc đảo nợ. Họ buộc phải chọn giải pháp bán cắt lỗ để thoát khỏi “mớ bòng bong”.

Một số nhà đầu tư bắt đầu rao bán bất động sản với mức giá rẻ hơn thị trường

Theo khảo sát của Batdongsan.com.vn, dù làn sóng cắt lỗ chưa mạnh mẽ nhưng ở một số thị trường, một số phân khúc, bắt đầu xuất hiện nhà đầu tư rao bán sản phẩm với mức giá thấp hơn hẳn so với giá thị trường. Anh Trung Hiếu, một môi giới bất động sản nghỉ dưỡng cho biết, anh đang có trong tay nguồn hàng cắt lỗ là 2 căn biệt thự có giá trên 20 tỷ đồng. Một ở Quảng Ninh, một ở Phú Quốc. Với căn ở Quảng Ninh, chủ nhà đang bán thấp hơn giá thị trường là 5%; với căn ở Phú Quốc, nhà đầu tư giảm 4 tỷ đồng so với giá thị trường đang rao bán. “Hai căn biệt thự đều đã được ngân hàng giải ngân từ trước khi tín dụng chưa bị siết. Hai người chủ đều mua với mục đích bán lãi để kiếm lời. Giai đoạn thị trường “nóng”, họ không chào bán vì tin là giá sẽ tiếp tục tăng. Nhưng đến hiện tại, thị trường bất ngờ trầm lắng, khiến việc rao bán rất khó khăn, họ không chịu được lãi ngân hàng và để việc bán được nhanh, buộc phải giảm giá”, anh Hiếu cho biết.

Với đất nền, ở một số điểm nóng của Hà Nội như Hoài Đức, Gia Lâm, Thanh Trì, Nam Từ Liêm… giá đất thuộc những vị trí mặt đường lớn cũng đã bắt đầu xuất hiện những lô đất được chào bán rẻ hơn từ 10-20% so với giá thị trường. Đơn cử, đất nền Vân Canh (Hoài Đức), vị trí ngã 4 giao cắt vành đai 3,5, lô đất từng được chủ chào bán 90 triệu đồng/m2 thời điểm quý 1/2022 thì hiện tại giá chào bán là 85 triệu đồng/m2. Đất nền Đa Tốn (Gia Lâm) gần ngã ba đường lớn, giá chào bán của một số lô đất cũng đã giảm từ mức 53-60 triệu đồng/m2 xuống mức 50-55 triệu đồng/m2. Đất Đại Mỗ, Tây Mỗ (Nam Từ Liêm), mặt ngõ hai ô tô tránh nhau, cũng đã giảm nhẹ từ 65-67 triệu đồng/m2 xuống mức 60-63 triệu đồng/m2.

Theo các môi giới, những nhà đầu tư rao bán cắt lỗ thời điểm này phần lớn là những nhà đầu tư vốn mỏng, không còn đủ sức “trụ” với thị trường trong giai đoạn khó khăn. “Cắt lỗ” là giải pháp duy nhất để họ thoát khỏi áp lực tài chính.

Nhà đầu tư trường vốn nghe ngóng

Tuy nhiên, dù bán cắt lỗ nhưng nhiều khu vực vẫn không dễ dàng tìm được khách hàng. Ông Thái Kim Trường, một nhà đầu tư đang sống tại Đông Anh (Hà Nội) cho biết, từ nay đến cuối năm thị trường sẽ tiếp tục gặp khó do room tín dụng không được nới lỏng. Do đó, những nhà đầu tư dùng đòn bẩy tài chính ngân hàng không đảo được nợ và những nhà đầu tư bị ngân hàng dừng giải ngân đột ngột sẽ chịu áp lực lớn. Ông Trường muốn đợi chờ thêm một vài tháng nữa, khi nhiều nhà đầu tư tài chính yếu “thấm” mệt buộc phải giảm giá thêm mới quyết định xuống tiền.

Nhiều nhà đầu tư có tâm lý chờ đợi giá giảm thêm khi thị trường từ nay đến cuối năm được dự báo vẫn khó khăn

Để minh chứng cho nhận định của mình, ông Trường cho biết từ tháng 6, thông qua các môi giới, ông biết một số nhà đầu tư bắt đầu bán cắt lỗ. Tuy nhiên, mức “cắt lỗ” ở thời điểm đó còn khá nhẹ nhàng, chỉ khoảng 1-2 giá mỗi m2. Đến thời điểm tháng 8, nhiều nhà đầu tư đã buộc phải rao cắt lỗ sâu hơn, lên tới 10-15% tổng giá trị sản phẩm so với giá thị trường. Ông Trường vẫn đang săn hàng giá tốt và sẵn sàng mua luôn nếu tìm được hàng giá thấp hơn thị trường khoảng 30%.

Anh Nguyễn Văn Thanh, môi giới đất nền vùng ven khu vực phía Đông Hà Nội cho biết làn sóng cắt lỗ đã bắt đầu xuất hiện rải rác nhưng giao dịch trên thị trường chưa ghi nhận đáng kể. Phần lớn các nhà đầu tư trường vốn đang có tâm lý “ép” các nhà đầu tư vốn mỏng giảm giá thêm. Nhóm nhà đầu tư có tiềm lực cùng chung nhận định thị trường sẽ không có sự khởi sắc từ nay đến cuối năm, và giá sẽ buộc phải giảm,làn sóng cắt lỗ sẽ mạnh mẽ hơn.