Làm thế nào để không bị hớ khi định giá bất động sản?

Theo dữ liệu của Propzy, đơn giá đất trung bình tại thời điểm tháng 9/2021 ở các quận thuộc khu vực trung tâm TP Hồ Chí Minh có mức giá trên 300 triệu đồng/ m². Cụ thể , quận 1 có đơn giá đất 546 triệu đồng/m², quận 3 là 399 triệu đồng/m², quận 5 là 304 triệu đồng/m², quận 10 có đơn giá đất trung bình là 319 triệu đồng/m² (đơn giá này là đơn giá trung bình của các thửa đất ở vị trí mặt tiền tại từng quận).

Chuyên gia bất động sản Lê Minh Hoàng - Quản lý Cấp cao bộ phận Định giá Propzy

Tiếp đến, ở nhóm các quận gần trung tâm (nhóm 2) có đơn giá đất dao động trong khoảng 180-250 triệu đồng/ m².  Quận 4 có đơn giá đất trung bình là 232 triệu đồng/m², Quận 6 là 186 triệu đồng/m², Quận 11 là 243 triệu đồng/m², Quận Phú Nhuận có đơn giá đất trung bình là 234 triệu đồng/m², Quận Bình Thạnh là 199 triệu đồng/m², Quận Tân Bình là 182 triệu đồng/m².

Nhóm 3 là các quận có lịch sử phát triển ngắn hơn so với các quận nhóm 1 và 2, chủ yếu phát triển mạnh trong khoảng 15-20 năm trở lại đây. Đơn giá đất trung bình tại các quận nhóm 3 trong khoảng 60-150 triệu / m².  Quận 2 là 120 triệu đồng/m², quận 7 là 144 triệu đồng/m², quận 8 là 140 triệu đồng/m², quận 9 là 68 triệu đồng/m², quận 12 là 76 triệu đồng/m², quận Tân Phú là 130 triệu đồng/m², quận Bình Tân là 90 triệu đồng/m², quận Thủ Đức là 97 triệu đồng/m², quận Gò Vấp là 116 triệu đồng/m².

Các huyện ngoại thành có đơn giá trung bình thuộc nhóm thấp nhất tại TP Hồ Chí Minh, với mức giá 56 triệu đồng/m² tại huyện Nhà Bè, 43 triệu đồng / m² tại huyện Bình Chánh và 47 triệu đồng/m² tại huyện Hóc Môn.

Thông tin về đơn giá đất trung bình tại mỗi quận/huyện giúp cho người mua nhà lần đầu có cái nhìn tổng quan về giá cả tại thị trường bất động sản nhà phố TP Hồ Chí Minh, từ đó có những tính toán hợp lý về khoảng ngân sách cần chuẩn bị. Giá cả trung bình của từng quận cũng phản ánh phần nào mức phát triển của cơ sở hạ tầng, quy hoạch, tiện ích cũng như mức độ kỳ vọng của thị trường về việc buôn bán, kinh doanh.

Mới đây, trong hội thảo trực tuyến Bí kíp thực chiến mua đúng bất động sản, ông Lê Minh Hoàng - Quản lý cấp cao bộ phận định giá Propzy đã chia sẻ về những bí kíp thực tế có thể sử dụng ngay để định giá bất động sản cho người mua nhà lần đầu.

Ông Hoàng cho biết bí kíp mua đúng giá bất động sản gồm có 5 bước, gồm:

Bước 1: Xác định yêu cầu về đặc tính bất động sản.

Bước 2: Khảo sát mặt bằng giá nhà đất tại khu vực.

Bước 3: Lựa chọn các bất động sản thỏa điều kiện.

Bước 4: Xác định các đặc điểm chưa tốt của tài sản mục tiêu.

Bước 5: Thương lượng giá.

Chia sẻ về các yếu tố ảnh hưởng đến giá trị căn nhà ông Hoàng cũng cho biết có 5 yếu tố quan trọng như:

Giá trị của bất động sản được tạo thành từ rất nhiều yếu tố, do đó để định giá được chính xác thì người mua cần phải có đầy đủ các thông tin như: tình trạng pháp lý, quy hoạch của Nhà nước liên quan đến bất động sản...Ảnh: Tiểu Thuý (ghi nhận trước khi TP Hồ Chí Minh bùng dịch Covid-19)

Hạ tầng: Đường, vỉa hè hệ thống thoát nước, hệ thống điện, cáp quang…, mức độ phát triển hạ tầng sẽ tỷ lệ thuận với giá trị của bất động sản.

Quy hoạch sử dụng đất: Việc đầu tiên người mua nhà cần xác định đó chọn các bất động sản không nằm trong các dự án thuộc quy hoạch treo hay có khả năng bị thu hồi trong trong tương lai, các khu vực thuộc quy hoạch đất dân cư sử dụng ổn định lâu dài sẽ có giá trị và khả năng tăng giá cao hơn.

An ninh, dân trí khu vực: Vấn đề này ngoài ảnh hưởng tới giá trị thì còn ảnh hưởng không nhỏ đến trải nghiệm cuộc sống khi quyết định chọn mua nhà.

Yếu tố tiện ích: Công viên, siêu thị, trường học, nhà hàng… Việc bất động sản nằm gần các khu vực này sẽ giúp giá trị của bất động sản được đẩy lên so với các bất động sản không có tiện ích lân cận.

Yếu tố đặc thù làm giảm giá: nghĩa trang, khu xử lý chất thải, cống thoát nước…, chúng ta phải chú ý tới các vấn đề này bên cạnh yếu tố tiện ích, nếu không chúng ta có thể bị vướng vào việc mua hớ bất động sản, trải nghiệm sống không tốt và trong tương lại nếu muốn bán lại sau một thời gian ở cũng sẽ khó bán được giá.

Tiếp đến, về các yếu tố ảnh hưởng đến thanh khoản của bất động sản cũng có 5 yếu tố chính:

Cung – cầu thị trường: Được biểu hiện qua số lượng bất động sản được chào bán trên thị trường (bao gồm cả sơ cấp và thứ cấp) và nhu cầu đi liền với khả năng tài chính của người dân, các nhà đầu tư trong thời kỳ đó. Nguồn cung thị trường bất động sản có thể đến từ các dự án chung cư, đất nền sơ cấp hay đến từ việc mua đi bán lại nhà ở tại thị trường thứ cấp. Và nguồn cầu cũng cần đánh giá từ nhiều nhóm đối tượng khác nhau như người mua nhà để ở, để cho thuê hay các nhà đầu tư lướt sóng, các nhà đầu tư mua nhà cũ, xây lại và bán...

Quy hoạch: Việc này sẽ dẫn đến mức độ thanh khoản khác nhau tại các khu vực có quy hoạch khác nhau, chúng ta có thể lấy ví dụ về thanh khoản bất động sản tại các khu vực có công bố quy hoạch làm sân bay, các dự án phức hợp, các dự án du lịch.

Lãi suất ngân hàng: Lãi suất ngân hàng có ảnh hưởng rất lớn tới khả năng tài chính của các nhóm người mua nhà, khi lãi suất được hạ nghĩa là áp lực trả lãi sẽ giảm đi, người mua nhà sẽ có khả năng và tự tin để sử dụng đòn bẩy tài chính cho việc mua bất động sản nhiều hơn.

Sự chuyển dịch của cơ cấu kinh tế: Sự dịch chuyển này sẽ có tác động đến thanh khoản của các nhóm ngành khác nhau trong cơ cấu kinh tế, ví dụ khi ngành du lịch được tập trung phát triển và gặp được các điều kiện thuận lợi để tăng trưởng thì các bất động sản có thể phục vụ du lịch như homestay, khách sạn, quán ăn cũng sẽ có khả năng thanh khoản tốt hơn

Thiên tai, dịch bệnh: Vấn đề này có lẽ là một dẫn chứng khá rõ rệt trong thời gian gần đây với đợt sóng covid lần thứ 4 tại Việt Nam.

“Tại Propzy có ứng dụng Propzy MAP - Bản đồ kiểm tra quy hoạch, định giá tự động. Khi sử dụng Propzy MAP, người mua nhà chỉ cần nhập vị trí của bất động sản là có thể kiểm tra được quy hoạch và biết được giá trị thật của bất động sản từ tính năng định giá tự động” – ông Hoàng nói và nhấn mạnh, việc thực hiện và sử dụng trên ứng dụng Propzy MAP khá đơn giản, chỉ với một vài thao tác, chưa đầy 5 phút khách hàng đã xem được giá trị của bất động sản mà mình đang quan tâm, cũng như các thông tin khách như quy hoạch, hoàn công hay độ rộng của các tuyến đường xung quanh.