Viện trưởng Hoàng Thanh Quý tham luận tại toạ đàm khoa học “Pháp luật về kinh doanh bất động sản&Du lịch nông nghiệp 4.0” vừa diễn ra tại tỉnh Đắk Lắk

Mới đây, tại toạ đàm khoa học “Pháp luật về kinh doanh bất động sản&Du lịch nông nghiệp 4.0” tại tỉnh Đắk Lắk do Viện Nghiên cứu Chính sách pháp luật&Kinh tế hội nhập (IRLIE) phối hợp với Viện Nghiên cứu Thị trường – Truyền thông Quốc tế (IMRIC), Trung tâm tư vấn pháp luật Toàn Tâm (TTLCC) các diễn giả, các chuyên gia và đại diện hội bất động sản đã đưa ra dự báo thị trường bất động sản sẽ khởi sắc trong cuối năm 2023 và sôi động hơn trong năm 2024. Để đón đầu cơ hội phục hồi của thị trường này, nhiều doanh nghiệp bất động sản đang tích cực triển khai các hoạt động tuyển dụng nhân sự, chuẩn bị chào hàng, giới thiệu sản phẩm ra thị trường…

Trải qua một thời gian dài im ắng, hàng loạt doanh nghiệp bất động sản và xây dựng đã và đang triển khai lại các kế hoạch huy động vốn bằng cách chào bán cổ phiếu và trái phiếu…Dưới góc độ chuyên gia, Ông Hoàng Thanh Quý – Viện trưởng Viện IRLIE, Phó giám đốc Trung tâm TTLCC cho hay trong 7 tháng năm 2023, Chính phủ và các bộ, ngành, chính quyền địa phương đã nỗ lực vào cuộc gỡ khó cho thị trường BĐS như: Nghị định 08/NĐ-CP giúp giải tỏa áp lực thanh toán trái phiếu cho doanh nghiệp; Nghị quyết 33/NQ-CP tháo gỡ khó khăn, vướng mắc cho thị trường trong cả ba nhóm vấn đề về pháp lý, nguồn vốn và nhà ở xã hội; chính sách điều hành kinh tế, tài chính, tiền tệ đang tạo ra tâm lý tích cực hơn cho thị trường.

Trong những tháng gần đây, tình hình kinh tế xã hội đã có sự chuyển biến tích cực. Đến nay, Ngân hàng Nhà nước giảm 4 lần các mức lãi suất điều hành với tổng mức giảm từ 0,5 – 2,0%/năm. Mặt bằng lãi suất thị trường có xu hướng giảm, hứa hẹn các doanh nghiệp bất động sản có khả năng tiếp cận nguồn vốn dễ dàng hơn và người dân sẽ chuyển dần chú ý sang kênh đầu tư bất động sản. Thị trường trái phiếu doanh nghiệp đối với bất động sản vào tháng 6 có 13 đợt phát hành riêng lẻ, tổng giá trị 8.170 tỷ đồng, với mức lãi cao so với mặt bằng chung 12 – 14%, tăng mạnh so với tháng 5 (khi có duy nhất một doanh nghiệp phát hành thành công với tổng giá trị 2.600 tỷ đồng), đánh dấu sự phục hồi lòng tin của các nhà đầu tư đối với thị trường này.

Ông Hoàng Thanh Quý chia sẻ việc tháo gỡ vướng mắc cho các dự án bất động sản cũng bắt đầu có những kết quả tích cực. Điển hình, Hà Nội đã giải quyết được 419 dự án, tương đương 58,8% số lượng dự án gặp khó khăn. TP.HCM tháo gỡ được 67 dự án, tương đương 37,2% số lượng dự án có vướng mắc. Các địa phương còn lại đang tiếp tục quyết giải quyết vướng mắc của doanh nghiệp. Các dự án đang được tháo gỡ sẽ góp phần đảm bảo nguồn cung, thúc đẩy thị trường trong thời gian tới…Một trong những thách thức lớn nhất đối với các doanh nghiệp bất động sản suốt thời gian qua chính là khả năng tiếp cận vốn. Thông thường, doanh nghiệp thuộc nhóm ngành này tìm vốn qua một số kênh chính như: tín dụng ngân hàng; phát hành cổ phiếu, trái phiếu doanh nghiệp hay người mua trả tiền trước. Mặc dù vậy, tất cả các kênh huy động vốn nêu trên đều gặp rất nhiều khó khăn kể từ đầu năm 2022 đến nay.

Theo tìm hiểu của Viện IMRIC, Viện IRLIE có hơn 500 doanh nghiệp đầu tư, kinh doanh dịch vụ bất động sản thì 70% doanh nghiệp trong số này cho biết các chính sách nhằm tháo gỡ khó khăn về nguồn vốn chưa thực sự phát huy hiệu quả. Trong bối cảnh niềm tin của người mua nhà và nhà đầu tư liên tục bị thử thách, các doanh nghiệp địa ốc chủ yếu vẫn phụ thuộc vào nguồn vốn tín dụng từ ngân hàng nhằm duy trì hoạt động. Dù Ngân hàng Nhà nước (NHNN) đã có nhiều nỗ lực hỗ trợ các doanh nghiệp thông qua các đợt điều chỉnh lãi suất, các gói tín dụng ưu đãi… nhưng doanh nghiệp và ngân hàng vẫn khó gặp nhau.

Theo ông Quý cho biết, các doanh nghiệp bất động sản cần được “bơm” vốn dài hạn nhưng do các chính sách kiểm soát tín dụng đối với lĩnh vực bất động sản thời điểm trước đó, kèm theo việc các khoản nợ cũ chưa được thanh toán, nên nhiều doanh nghiệp không tiếp cận được nguồn vốn từ ngân hàng bởi chưa đủ điều kiện vay…Sau thời gian dài “im ắng” chờ sự thay đổi về chính sách cũng như tín hiệu ấm dần lên của thị trường, hàng loạt doanh nghiệp bất động sản, xây dựng đã và đang triển khai lại các kế hoạch huy động vốn bằng cách chào bán cổ phiếu và trái phiếu.

Theo thống kê tại Sở Giao dịch chứng khoán Hà Nội (HNX) mới đây, chỉ riêng tháng 9 vừa qua đã có tổng cộng 22 đợt phát hành trái phiếu doanh nghiệp, huy động được 25.255 tỉ đồng, trong đó nhóm ngân hàng và bất động sản chiếm hơn 93%. Nhóm bất động sản đứng vị trí á quân trong việc phát hành trái phiếu, với bốn mã được chào bán, huy động được 8.270 tỉ đồng, thuộc về các doanh nghiệp: Phú Thọ Land, Bất động sản Lan Việt, Đầu tư nhà ở xã hội Thuận Thành và Đầu tư kinh doanh bất động sản Liên Lập. Trong danh sách trên, bất động sản Thuận Thành là gương mặt đáng chú ý khi phát hành thành công lô trái phiếu có giá trị 800 tỉ đồng, cao gần gấp 4 lần vốn điều lệ doanh nghiệp.

Ở khung thời gian xa hơn, nhiều doanh nghiệp địa ốc khác cũng đang đẩy mạnh các kế hoạch huy động vốn qua kênh trái phiếu và cổ phiếu trong tương lai. Điển hình, Tổng công ty Đầu tư và Phát triển Công nghiệp (Becamex IDC, HOSE: BCM). Năm 2022, Becamex IDC không thực hiện phát hành trái phiếu mà ưu tiên huy động vốn từ kênh ngân hàng do thị trường trái phiếu có nhiều thông tin không thuận lợi. Song thời gian gần đây, công ty này đang triển khai khá “ồ ạt” kênh huy động vốn này. Cụ thể, Becamex thông báo đã chào bán thành công 2.000 tỉ đồng trái phiếu riêng lẻ, kỳ hạn năm năm. Trái phiếu được phát hành ngày 5-7-2023 và ngày 20-9-2023. Không dừng lại ở đó, Hội đồng quản trị (HĐQT) Becamex IDC vừa thông qua kế hoạch phát hành trái phiếu riêng lẻ năm 2023 với tổng giá trị tối đa 760 tỉ đồng.

Tương tự, trong quý 2/2023, có khoảng 30% số dự án tăng chính sách bán hàng, tổng giá trị quà tặng tương đương 7,7% giá bán. Sau khi điều chỉnh chính sách bán hàng thì lượng tiêu thụ của các dự án này đã tăng lên 67%  so với quý trước. Nguồn cung mở mới trong quý 2 cũng tăng 153%; lượng tiêu thụ cao hơn tầm 15% so với quý 1. Đây là tín hiệu cho thấy thị trường đã bắt đầu hồi phục. Dự báo, từ nay đến cuối năm 2023, nguồn cung và lượng tiêu thụ tại thị trường Hà Nội sẽ tiếp đà hồi phục và sẽ tăng cao hơn so với thời điểm đầu năm nhờ lãi suất giảm; Chính phủ tích cực đẩy mạnh giải ngân vốn đầu tư công vào cuối năm…Ông Hoàng Thanh Quý nhận định.

Ảnh minh hoạ

Cũng theo ông Hoàng Thanh Quý nhận định bên cạnh thị trường trái phiếu, thị trường chứng khoán cũng ghi nhận nhiều doanh nghiệp đang tiến hành chào bán cổ phiếu cho cổ đông hiện hữu giữa lúc thị giá có đà phục hồi tốt từ cuối năm ngoái đến nay. Ví dụ: Công ty cổ phần Phát triển nhà Bà Rịa – Vũng Tàu (Hodeco, HOSE: HDC) đang thực hiện kế hoạch phát hành 20 triệu cổ phiếu với giá 15.000 đồng/cổ phiếu (bằng một nửa thị giá), tỷ lệ thực hiện quyền 1.000:148 (cổ đông sở hữu 1.000 cổ phiếu thì được mua 148 cổ phiếu mới). Thời điểm thực hiện trong quí 3-2023 và quí 1-2024, sau khi được Ủy ban Chứng khoán Nhà nước chấp thuận. Hodeco muốn huy động 300 tỉ đồng để thanh toán một số khoản nợ vay tại các tổ chức tín dụng như Ngân hàng Xăng dầu Petrolimex (91 tỉ đồng), Vietcombank (80 tỉ đồng), BIDV (75 tỉ đồng), TPBank (54 tỉ đồng).

Đồng thời, một số dự án vướng mắc ở khâu pháp lý cuối cùng được tháo gỡ và kịp thời đưa ra thị trường; Một số dự án trước đó đã đủ điều kiện mở bán nhưng chủ đầu tư trì hoãn việc ra hàng do tâm lý e ngại thị trường trầm lắng sẽ ảnh hưởng tới kế hoạch bán hàng. Trước các động thái quyết liệt của Chính phủ, các bộ ngành, các chủ đầu tư được trấn an tinh thần và có thêm niềm tin để quyết định mở bán. Nguồn cung bất động sản tăng, sẽ kéo theo lượng giao dịch tăng. Nhiều doanh nghiệp đảm bảo thực trạng “sức khỏe” thông qua việc cơ cấu, căn chỉnh và triển khai các dự án nhằm chuyển giao nhanh chóng và hấp thụ dễ hơn. Quý II/2023, Chính phủ sẽ tập trung sửa đổi và xử lý những vấn đề vướng mắc về thủ tục đầu tư với các dự án nhóm nhà ở gồm: các dự án nhà ở xã hội, nhà lưu trú công nhân, cải tạo nhà chung cư cũ. Ông Hoàng Thanh Quý chia sẻ thêm.

Dẫn chứng thêm, Ông Hoàng Thanh Quý cho rằng năm nay và năm 2024 sẽ có khoảng 234.000 tỷ đồng trái phiếu đến hạn, áp lực rất lớn đối với các doanh nghiệp BĐS. Cùng với đó, Nghị định sửa đổi Nghị định 65 về trái phiếu doanh nghiệp cũng đang được gấp rút sửa đổi sẽ tạo điều kiện tháo gỡ khó khăn cho doanh nghiệp nhằm phù hợp thực tiễn. Đối với vốn tín dụng, Chính phủ cũng đang tập trung tháo gỡ như giãn, hoãn nợ, tiếp tục giãn, hoãn thuế, tiền thuê đất…

Viện trưởng Viện IRLIE, PGĐ Trung tâm TTLCC Hoàng Thanh Quý và ông Hồ Vĩnh Chung – Phó Chánh Văn phòng Viện IRLIE, Chánh Văn phòng Trung tâm TTLCC tại toạ đàm mới đây

Qua đó, qua quan sát thị trường bất động sản có thể thấy, tín hiệu hồi phục đã bắt đầu xuất hiện khi ghi nhận thanh khoản tại một số khu vực, ở một số phân khúc. Bên cạnh đó, sau những thông tin hạ lãi suất, nhiều nhà đầu tư đã có động thái quay lại thị trường. Việc một số doanh nghiệp khởi động dự án và nhận được sự quan tâm tích cực từ khách hàng cho thấy, thị trường bất động sản phía Nam đang được “thổi một làn gió ấm”. Tin rằng, dự báo thị trường bất động sản sẽ ấm dần lên trong các tháng cuối năm và có sự phát triển trở lại trong năm 2024 kéo theo nhu cầu của thị trường vật liệu xây dựng, thị trường lao động tăng lên.

  Văn Hải – Trần Danh

Viện IRLIE