Nền đất Dự án The Apus đang được rao bán từ 50 đến 70 triệu đồng/m2, nhưng khu đất Công ty TNHH Tài Tiến nằm kế bên trúng đấu giá với 1,55 triệu đồng/m2.

Kỳ 1: Chênh lệch hàng chục tỷ đồng/ha

Giá nào đúng?

Ngay sau khi Thủ tướng Chính phủ có quyết định tạm dừng thực hiện các Chỉ thị 15, 16, 19 để phòng, chống Covid-19, trong vai người đầu tư đất, chúng tôi tìm về thị trấn Phước Hải (huyện Đất Đỏ, Bà Rịa - Vũng Tàu). 

Không khó để kiếm được đầu mối của dịch vụ môi giới đất, khi thị trấn biển này đang là một trong những điểm “nóng” về bất động sản thời gian gần đây. Chúng tôi lựa một số điện thoại môi giới đất trên hàng rào tôn của khu đất 73.842 m² do Công ty TNHH Tài Tiến (Đồng Nai) trúng đấu giá, hướng về Khu di tích Căn cứ Minh Đạm để liên hệ. 

Một “cò” đất tên V bắt máy, quả quyết: “Giá đất trong hẻm tầm 6 m thì giá khoảng 26 đến 28 triệu đồng/m², còn mặt tiền đường Võ Thị Sáu (tỉnh lộ 44A) khu gần thị trấn giá từ 40 đến 45 triệu đồng/m² tùy từng vị trí. Giá đất này đã giữ ổn định khoảng vài ba năm trở lại đây”. 

Giá đất của “cò” V đưa ra cũng phù hợp với giá mà ông Nguyễn Văn Cảnh, Phó Chủ tịch UBND thị trấn Phước Hải xác nhận với chúng tôi, dọc theo tuyến đường Võ Thị Sáu khoảng hơn 40 triệu đồng/m².

Biển Phước Hải hay trên bản đồ còn có tên khác là Mũi Kỳ Vân, là một trong khu vực biển đẹp nhất nằm dọc tuyến đường ven biển từ TP Vũng Tàu đi Long Hải, Hồ Tràm... có chiều dài chạy dọc theo biển khoảng 7,8 km nhưng hiện có sáu resort đã được đầu tư hiện hữu và nhiều điểm đã được nhà đầu tư nhắm đến. 

Theo ông Nguyễn Văn Cảnh, thị trường đất ở đây đang sôi động bởi ngoài vẻ đẹp thiên nhiên của biển thì việc triển khai đầu tư tuyến đường ven biển cắt ngang thị trấn rộng 42 m (hay còn gọi đường 994 C), khi hoàn thành sẽ là con đường xuyên tâm, biến một phần đất của thị trấn trở thành mặt tiền đường và một bên giáp biển. 

Đất của người dân được giao dịch là vậy, nhưng ở một số dự án bất động sản nằm ngay Khu di tích căn cứ Minh Đạm, thị trấn Phước Hải do UBND tỉnh Bà Rịa - Vũng Tàu quy hoạch để tổ chức đấu giá, các doanh nghiệp trúng với giá thấp một cách bất thường. 

Trong đó, ngày 4/3/2020, UBND tỉnh Bà Rịa - Vũng Tàu có Quyết định số 453/QĐ-UBND về việc công nhận kết quả trúng đấu giá quyền sử dụng khu đất 20.040,1 m² tại thị trấn Phước Hải, huyện Đất Đỏ được xác định theo bản đồ địa chính khu đất (trích đo) số T45-ĐĐ-04/BB-ĐC được Sở Tài nguyên và Môi trường xác nhận ngày 23/6/2002; mục đích sử dụng là đất thương mại, dịch vụ; hình thức sử dụng Nhà nước cho thuê đất trả tiền thuê một lần cho cả thời gian thuê thông qua hình thức đấu giá quyền sử dụng đất; thời hạn cho thuê đất là 50 năm, kể từ ngày UBND tỉnh ban hành quyết định công nhận kết quả trúng đấu giá quyền sử dụng đất. Giá trị của lô đất trúng đấu giá là 170 tỷ đồng (85 tỷ đồng/ha), tương đương 8,5 triệu đồng/m² đất. Người trúng đấu giá là bà Trần Ngọc Bích (sinh năm 1984, trú tại Chu Văn An, phường 12, quận Bình Thạnh, TP Hồ Chí Minh).

Cùng đấu giá đất dự án tại thị trấn Phước Hải, ngày 6/7/2020, UBND tỉnh Bà Rịa - Vũng Tàu đã có Quyết định số 1812/QĐ-UBND về việc điều chỉnh, bổ sung Quyết định số 817/QĐ-UBND ngày 8/4/2019 của UBND tỉnh về việc công nhận kết quả đấu giá quyền sử dụng đất và tài sản gắn liền khu đất 73.842 m². Được biết, khu đất này đã được Công ty TNHH Tài Tiến (đăng ký kinh doanh tại Đồng Nai) trúng đấu giá là 115 tỷ đồng (hơn 15,5 tỷ đồng/ha), tương đương khoảng 1,55 triệu đồng/m².

Theo ông Nguyễn Văn Cảnh, hai khu đất này cách nhau khoảng 300 m dọc theo đường Võ Thị Sáu. Khu đất hơn 2 ha do bà Bích trúng đấu giá chỉ có một mặt tiền đường Võ Thị Sáu nhưng phía trong dự kiến tuyến đường ven biển được mở thông qua dự án. Trong khi đó, khu đất 73.842 m² của Công ty TNHH Tài Tiến trúng đấu giá nằm hai bên đường Võ Thị Sáu và một mặt chạy dài hàng trăm mét dọc theo mặt biển. 

Nhìn vào hai kết quả trúng đấu giá này, có thể thấy được giá đất đã chênh lệch đến gần 70 tỷ đồng/ha (tương đương khoảng gần 7 triệu đồng/m2). 

Tuy nhiên, cùng trên mặt tiền đường Võ Thị Sáu, nằm giữa khu đất của bà Trần Ngọc Bích và Công ty TNHH Tài Tiến trúng đấu giá là dự án resort Lan Rừng (đã đi vào kinh doanh) và dự án The Apus do Công ty Tân Thành làm chủ đầu tư (hiện đang rao bán), biệt thự từ 360 đến 500 m² với giá bán từ 20 đến 25 tỷ đồng (bình quân giá đất khoảng 50 đến 70 triệu đồng/m2); giá căn hộ được bán dao động khoảng 50 triệu đồng/m². 

Cần làm rõ từ khâu đấu giá

Liên quan việc đấu giá đất ngày 13/10/2021, UBND tỉnh Bà Rịa - Vũng Tàu đã có Văn bản số 15194/UBND-VP (hỏa tốc) gửi Sở Tài nguyên và Môi trường, Sở Tài chính, UBND huyện Đất Đỏ, UBND huyện Côn Đảo về việc cung cấp hồ sơ liên quan hai khu đất đấu giá 9.994,8 m² đất tại huyện Côn Đảo và 20.040,1 m² đất tại huyện Đất Đỏ theo Văn bản số 4330/VPCQCSĐT ngày 19/9/2021 của Cơ quan Cảnh sát điều tra Bộ Công an. 

UBND tỉnh Bà Rịa - Vũng Tàu giao cho Sở Tài nguyên và Môi trường phối hợp Sở Tài chính, UBND huyện Đất Đỏ, UBND huyện Côn Đảo và các cơ quan liên quan rà soát, cung cấp tài liệu theo yêu cầu của Cơ quan Cảnh sát điều tra Bộ Công an, thời gian hoàn thành trước ngày 20/10/2021. 

Cả hai khu đất nêu trên đều do bà Trần Ngọc Bích trúng đấu giá (một khu đất 20.040,1 m² như đã nêu) và khu đất 9.994,8 m² tại đường Bến Đầm, huyện Côn Đảo được UBND tỉnh Bà Rịa - Vũng Tàu công nhận trúng đấu giá quyền sử dụng đất tại Quyết định số 400/QĐ-UBND ngày 28/2/2020, mục đích sử dụng đất là đất sản xuất, kinh doanh phi nông nghiệp; Nhà nước cho thuê đất trả tiền thuê đất một lần cả thời gian thuê đất thông qua hình thức đấu giá quyền sử dụng đất; thời hạn cho thuê đất là 50 năm, kể từ ngày UBND tỉnh ban hành quyết định công nhận kết quả trúng đấu giá quyền sử dụng đất; giá trúng đấu giá 80,1 tỷ đồng, nộp tiền thành hai đợt và mỗi đợt 50%. 

Từ hoạt động đấu giá và chênh lệch giá đất với thị trường, có thể thấy được rằng, cần phải làm rõ giá đất từ những dự án do Nhà nước đứng ra tổ chức bán đấu giá. Trong đó, giá đất giữa hai khu đất được tổ chức đấu giá ở thị trấn Phước Hải, huyện Đất Đỏ có sự chênh lệch rất lớn. 

Theo Văn bản số 2026/SXD-QHKT ngày 21/6/2018 của Sở Xây dựng gửi UBND tỉnh Bà Rịa - Vũng Tàu, ngày 13/6/2018, Sở Xây dựng đã chủ trì tổ chức họp với sự tham dự của Sở Tài nguyên và Môi trường, Sở Du lịch, UBND huyện Đất Đỏ và Trung tâm Phát triển quỹ đất để xem xét và các sở, ngành đã thống nhất để Sở Xây dựng báo cáo trình UBND tỉnh chấp thuận những nội dung như chấp thuận các chỉ tiêu sử dụng đất đối với các khu đất, cụ thể như sau: Lô đất số 1: diện tích 2,004 ha trước đây thuộc dự án khu du lịch Tuyết Minh (khu đất bà Trần Ngọc Bích trúng đấu giá); tính chất là khu du lịch - nghỉ dưỡng tổng hợp (khách sạn, căn hộ du lịch, biệt thự nghỉ dưỡng...); mật độ xây dựng tối đa 25% và chiều cao tầng tối đa 20 tầng; lô đất số 2: có diện tích 7,39 ha trước đây thuộc dự án khu du lịch Minh Đạm (khu đất Công ty TNHH Tài Tiến trúng đấu giá); tính chất là khu du lịch - nghỉ dưỡng tổng hợp (khách sạn, căn hộ du lịch, biệt thự nghỉ dưỡng...); mật độ xây dựng tối đa 25% và chiều cao tầng tối đa 20 tầng đối với khu đất phía núi và 10 tầng đối với đất phía biển. 

Có thể thấy, hai khu đất này có cùng một quy hoạch với tính chất, mức độ xây dựng, chiều cao tầng tương đồng và thời điểm UBND tỉnh quyết định phê duyệt trúng đấu giá chênh nhau không nhiều. Ở đây, không cần áp dụng với giá thị trường, chỉ cần so sánh giữa hai dự án khi mới được đấu giá đã thấy có sự chênh lệch gần 70 tỷ đồng/ha. Nếu lấy sự chênh lệch này nhân với diện tích 7,39 ha dự án Công ty TNHH Tài Tiến trúng đấu giá, con số sẽ lên đến hơn 513,6 tỷ đồng. 

Theo bà Lý Minh Anh, Giám đốc Công ty TNHH Tài Tiến, sau quyết định điều chỉnh, bổ sung số 1812/QĐ-UBND ngày 6/7/2020 thì UBND tỉnh Bà Rịa - Vũng Tàu đã bàn giao mặt bằng và thủ tục liên quan dự án cho công ty triển khai đầu tư.